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鄭州上街區鴻盛新城房本難辦 政府認為錯在開發商 上街法院認為錯在業主
作者:河南電視臺發布時間:2018-08-10 16:56:33來源:中原企業家

開發商手續完善才能交房,交房60日內辦理不動產證。可是這些規定在河南省鄭州市上街區鴻盛新城三期800戶業主卻一點也沒有感受到,入住3年多不動產證仍然遙遙無期。前不久業主一怒把開發商告上法庭要求辦理不動產證并賠償違約金,但讓人意外的是,一審上街區法院竟然以業主沒有繳納房屋維修基金為由,沒有支持業主訴求。實際上卻是,業主繳納維修基金時房管局以開發商房屋沒有竣工備案為由遭拒絕,而法院說不繳納判你們敗訴;是先有蛋還是先有雞,上街鴻盛新城業主們仿佛進入了這個怪圈。
  


 
(河南電視臺視頻截圖)
 
 
 
入住三年多不見不動產證 業主一怒上法庭
 
家住鄭州市上街區鴻盛新城三期的業主張文軍(化名),這幾年因為房屋問題,給他帶來不少煩心事。他不是上街本地人,3年前看中了鴻盛新城三期的房子,價格也能接受,當時雖然沒見開發商預售證和其他證件,看到如此大的樓盤,如果證件不全開工建設,政府不會不制止,加上售樓部工作人員拍胸部承諾合同上嚴厲的違約責任就與開發商簽定合同。
“根據合同交房后半年開發商就完善資料交房管局,辦理不動產證。”“大家入住時間不等,長的有四年了,短的也有兩年多,遲遲辦不到證。”
一位姓王的業主告訴記者由于房本一值辦不下來給我們生活帶來了很大麻煩。除了無法抵押,無法轉手外,還會有潛在的風險。買的時候是按照大產權買的,現在卻成了小產權,如果有其他變故業主的權益無法保障。不少業主憂心忡忡,“沒有房本戶口就轉不過來,市民待遇就無法實現。”
 
(業主接受河南電視臺采訪時稱,當時開發商承諾半年后辦理房本,結果是言而無信,入住二三年了,房本還不影)
 


 
(開發商所交房屋因沒有保溫層,擅自改變規劃設計,導致無法取得不動產證,圖為業主在河南電視臺鏡頭下開墻驗證)
 
(圖為房地產開發商方,在鏡頭下依然在狡辯,推卸責任)
經過業主了解,房管局沒有對該小區三期沒有登記的原因是開發商私自改變建筑規劃,沒有加外保溫層,規劃局審批沒有通過。
“不管原因如何,業主沒有錯誤,手續不齊全是因為開發商的問題。”
經過咨詢律師,業主們決定集體起訴開發商河南申頤置業有限公司,要求開發商完善資料積極報送,協助辦理不動產證,同時索要違約金。
最終,上街區法院以業主沒有繳納房屋維修基金為由判業主敗訴。
“我們去交多次,房管局不要,說開發商沒有竣工備案沒法交維修基金;現在以這個理由判我們敗訴,我們不服!”
“這不是把我們套進去了嗎,是先有雞還是先有蛋?這也太荒唐了,法院根本沒往理上說!”
“幾十萬的房款我們都交了,還在乎幾千元的維修基金?”業主被上街區法院的判決激怒,紛紛上訪并第一時間上訴。

             
律師簽收判決書已是凌晨 涉嫌程序違法
針對業主集體訴訟開發商一案,其中一位不愿意透露姓名的業主還說出了其中一個秘密。
2018年6月30日下午5點多,上街區法院法官打電話讓一位代理律師務必趕到上街法院領取判決書。由于該代理人在外地趕到法院已經很晚,他清楚記得領完判決書時間已經是凌晨1點多,趕到鄭州家里已經是3點了。法官說為了提高結案率,一定要截止上半年結案。
“匆匆忙忙趕在上半年結案,而律師簽收已經是下半年了,省高院案件管理系統此時不可能工作,上街法院涉嫌先上傳結案,后發判決,程序違法。”一資深律師判斷。
“讓人不解的事情還在后面,判決發送后我們業主不服,就到有關部門反映問題,這個時候法官竟然對業主說,判決雖然發了還會組織你們調解,判決結果都出了才組織調解,這不是很可笑的事情嗎?”
“如果開發商真的沒有按照規劃建房,責任應該誰承擔,政府早前就沒有監管嗎?政府不需要處罰開發商嗎?說到哪也不能上無辜業主承擔。”不少業主情緒激動。
不少業主告訴媒體,事后法院組織調解時開發商一句話也許能讓人琢磨出點道道“放心吧,有錢也不會給你們的。”開發商違約金不給業主又會給誰呢?
近幾年,業主起訴開發商辦理不動產證這幾年在鄭州屢見不鮮,無數小區通過訴訟的手段拿到了不動產證和違約金,對法律信心大增,一改以前的堵路、堵政府等維權陋習,遇到各類難題,越來越多人優先選擇走法律途徑。
這是社會進步的表現。
尤其是不動產證案件往往事實清楚,合同依據明確,敗訴的可能只存在于某些極低概率的理論上,現實中就算開發商手眼通天,但想讓法院找法律上的的漏洞也不容易,所以該類案件開發商更傾向于調解,積極辦證、賠償,將矛盾、損失控制在最小程度。
針對本案河南省知名律師劉培強發表了觀點,他認為該案件事實上明顯錯誤,業主繳納維修基金如果能辦理不動產證,為什么還要維權訴訟?因為開發商未取得竣工備案表等手續,房管局無法收取業主的維修基金。倘若開發商辦理初始登記時真需要業主繳納維修基金,難道業主們會拒絕繳納早晚要交的幾千維修基金,耽誤自己辦證?
據了解,事實也是開發商因為私改規劃一直無法取得竣工備案表,導致無法辦理初始登記,業主最后被逼集體起訴開發商。
無法辦房本政府認定責任開發商 法院結論卻相反
上街法院該判決書顯示,鴻盛新城業主敗訴上街區法院認為業主沒有履行“先合同義務”。那么什么是先合同義務?
 我國法律規定:先合同義務,是指在訂立合同過程中,合同成立之前所發生的,應由合同雙方當事人各自承擔的法律義務。一個早已在房管局
備案成立生效的房屋買賣合同適用先合同義務,明顯不懂法。
實際情況是,鴻盛新城業主根本無法繳納維修基金,要說先履行抗辯權那也是業主們享有的,開發商需先取得完整的竣工驗收材料,符合房管局繳納維修基金的規定,才能要求業主繳納維修基金。
值得注意的是,鴻盛新城業主之所以辦不到房本,今年4月份上街區房管部門再給業主公開回復中稱是因為“未收到河南申頤置業有限公司提交的申請備案資料,暫時無法辦理產權確認手續。”
 
             
 
      圖片說明: 政府回復說的很清楚辦不來房本是開發商原因造成
 
開發商因為私改規劃一直無法取得竣工備案表,以致實際交房距今3年多,不動產證的辦理未進一步,眼看半輩子的心血要淪為小產權,業主們奮不顧身,幾經維權,找過各類媒體,在各個政府網站投訴了一遍,統統無效后,最后被逼集體起訴開發商,寄希望這最后一道防線,結果上街區法院竟判因為業主沒有繳納維修基金,開發商不構成違約!駁回起訴!
“開發商無法辦證與維修基金壓根八竿子也打不著,一審法院為何不顧事實顛倒,法律依據錯誤百出的情況強行判我們敗訴,令人費解!”不少業主表達不滿。
編后:不要給老百姓玩文字游戲
何時交房,何時辦房本,違約怎么辦,合同上寫的是清清楚楚明明白白,政府也認定的事情,到了上街法院咋么就變得復雜了。業主沒有及時拿到房本,開發商就承擔違約責任,這也是社會誠信的體現。法院是老百姓最信任的地方之一,如果這個時候給老百姓玩起文字游戲,不講誠信者沒有付出應有的代價,不但涉案業主傷心,恐怕也有違公序良俗,傷害的是社會秩序,侵蝕的是法治大廈。

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